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中迪投资拟退出房地产二级开发领域
发布时间:2020-11-21 10:27
中迪投资拟退出房地产二级开发领域

面临多事之秋的北京中迪投资股份有限公司(000609.SZ,以下简称“中迪投资”)近期决定调整其经营发展战略规划。

中迪投资日前发布公告称,为尽快回收资金,防止地产项目损失对公司整体经营造成更大的影响,公司决定对现有各房地产投资项目分阶段、分步骤进行全面处置,并不再获取新的房地产开发类项目,退出现有的房地产二级开发领域。中迪投资称,在进行项目处置的过程中,公司将集中力量研究公司新的发展方向,并将此作为公司董事会、管理层未来一段时间内的重点工作。

发出经营战略调整公告的同日,中迪投资即发布公告称拟将四川福长锐智贸易有限责任公司(以下简称“四川福长”)100%股权及其下属企业全部股东权益出售给四川省广卫房地产开发有限公司(以下简称“广卫地产”),交易对价约7.06亿元。

《中国经营报》记者梳理发现,中迪投资此次出售的资产主要为位于成都南二环内约1.05万平方米的二类住宅用地使用权,该笔资产为中迪投资去年年底收购,当时公告的交易对价为6.8亿元。

变卖涉房资产

收购涉房资产不到一年,中迪投资即拟以战略调整名义将其变卖。

根据中迪投资公告信息,此次拟出售的四川福长为其子公司,四川福长持有四川汇日央扩置业有限公司(以下简称“汇日央扩”)100%股权,该公司拥有位于四川省成都市武侯区火车南站街道办事处棕树村 8 组的国有土地使用权。

公告信息显示,此次出售资产为四川福长100%股权及其下属企业全部股东权益,交易对价约7.06亿元,交易对价款由广卫地产以承担4亿元中融国际信托有限公司(以下简称“中融信托”)贷款本息偿还义务并支付约3.06亿元现金的方式完成。

记者梳理发现,此次出售所涉的汇日央扩相关资产为中迪投资去年年底收购。中迪投资于去年12月底发布的公告显示,收购汇日央扩100%股权及相关权益的价格为6.8亿元。通过该次收购,中迪投资获得成都市武侯区相关宗地的开发权益。

据相关公告,相关宗地位于成都市二环内,原为商业用地,在取得项目变性增容批复后,地块性质变为二类住宅用地,新规划条件为土地面积约为1.05万平方米,容积率4.9。根据项目环评报告,该宗地块上项目总投资为5亿元,主要建设内容为两栋住宅楼,建筑面积约5.12万平方米;以及位于地下室B1层北侧、东侧和B2层西侧的商业用房,建筑面积约为0.5万平方米。

对于此次资产出售的原因,中迪投资在公告中称,是为缓解公司地产项目持续失血的状态。中迪投资表示,其房地产投资业务目前集中于川渝地区,总量上有位于重庆市、四川省成都市、达州市地区的四个项目正在同时推进。这些项目土地和股权投入共计约 23.68 亿元,中迪投资还为项目提供了大量的信托融资,作为后续开发资金,综合考虑各项目融资情况,中迪投资在开发过程中目前需背负每月1529万元的利息压力。

对于此次交易,中迪投资表示预计将产生约1638万元的交易损失,中迪投资已对福长锐智合并报表账面存货计提了约1410万元存货跌价准备。

资深注册会计师刘志耕分析认为,中迪投资去年收购上述资产至今,资金成本应高于此次交易对价相比去年收购价约0.26亿元的差价,因此相比收购价格有一定溢价的情况下,此次交易还需计提存货跌价准备,这样或能与将近一年的资金成本持平。

仍需承债4亿元

天眼查信息显示,两次交易资产涉及的汇日央扩注册成立于2005年,至今经过多次增资,目前认缴出资额为1.8亿元。在中迪投资收购前,汇日央扩投资人虽经过多次变更,但投资企业均与“汇日系”人员刘贵涛、陈炜民等相关。

据本报此前报道,“汇日系”与曾经的四川富豪刘汉关系紧密,且商业网络体系庞大,以香港汇日国际集团为核心,形成汇日电力、成都星河置业等多条支线,江苏、四川、香港甚至远在黑龙江的大庆都有他们的身影。

实际上,中迪投资收购汇日央扩的资金来源除自有资金外,还有来自金融机构的并购贷款。天眼查信息显示,四川福长的股东即为金融机构中融信托,该金融机构股东包括经纬纺织机械股份有限公司、中植企业集团、哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸有限公司等。

相关公告信息显示,为收购汇日央扩相关资产,中迪投资、四川福长与中融信托等合作方于今年初签订了关于中融-丰盈29号集合资金信托计划的一系列融资协议。根据协议约定,中融信托应于信托计划清算完毕后将四川福长100%股权0元转让给中迪投资,且中融信托自取得四川福长100%股权之日起将其持有四川福长100%股权的表决权及对四川福长享有的经营管理权不可撤销地委托给中迪投资行使。因此,四川福长的实际控制方为北京中迪投资股份有限公司。

中迪投资今年的半年报信息显示,为收购汇日央扩,四川福长为贷款主体向中融信托申请不超过4亿元并购贷款,截至今年半年报报告期末已发放贷款本金约3.08亿元。

记者了解到,该笔融资中迪投资、中迪投资关联方中迪禾邦集团以及中迪投资原实际控制人李勤及其夫人为前述事项提供连带责任担保,并以汇日央扩、四川福长100%股权提供质押担保,以汇日央扩土地使用权提供抵押担保。

而上述中融-丰盈 29号集合资金信托计划内容显示,该信托融资主体曾为中迪禾邦集团有限公司旗下的四川轩智商贸有限公司,总规模预计为8亿元。A类信托单位规模预计为4.6亿元,其中1000万元用于受托人收购四川轩智商贸有限公司100%股权,4亿元用于四川轩智收购汇日央扩。据中融信托公告信息,中融-丰盈 29号集合资金信托计划E类信托单位募集规模曾于今年7月做过调整,但具体调整规模未知。

天眼查信息显示,四川福长股东也曾为中迪禾



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