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房价高不是高地价惹的祸
发布时间:2020-10-16 15:31
房价高不是高地价惹的祸

在谈到房价的时候,大家自然而言的就会想到房价的构成。相信大家已经看过很多关于房价构成分析的文章,也大体了解地价、税费、建筑成本、人工成本、开发商利润等在房价中的占比。

对于中国房价的误区,房价高不是高地价惹的祸

 

按照房价构成来看,其中某几个因素上涨或者下跌,往往会直接影响房价。近几年来,全国各地地价都出现了大幅上涨。人们很自然的就以为房价上涨是由地价上涨造成的。那么实际情况真的是这样吗?

著名经济学家、上海交通大学经济学院的特聘教授、博士生导师陆铭就曾对房价发表过看法。在他看来,我们对于国内的房价有很多误区,其中就包括房价上涨是由地价上浮造成的。他认为对于房价的误区有以下四个:

对房价的误区之一:中国的房价因为货币超发

对房价的误区之二:人们认为房价由需求推动,尤其住房的刚需

对房价的误区之三:有人说一线城市的房子因为投资性需求

对房价的误区之四:说房价贵是因为地价贵

之所以陆铭认为对房价的认知有误区,最根本的原因就是人的配置和地的配置脱节。

以地价与房价的关系来看,到底是地价涨了之后房价才涨,还是因为房价涨了之后地价才涨?假如某市出让的土地价格明显高于市场预期,那么最终的结果肯定是流拍。近期,全国各地均出现了土地流拍的情况,这说明地价高了并不一定有市场。相反,前几年,热点城市出让的核心区的城市住宅建设用地,往往会吸引很多开发商参与竞拍,竞拍的轮数也会高达几百轮,最终才会有地王的出现。之所以开发商敢于出高价买到,说到底还是他们认为未来的房价上涨可以完全将大王的价格包的住。也就是说,开发商对于未来房价上涨的预期是非常有信心的。

对于中国房价的误区,房价高不是高地价惹的祸

 

因此,房价贵并不能完全归结于地价高,主要原因还是因为未来对于房价的预期造成的。

另外,再来说说一线城市房价贵的原因。如果之前一线城市房价高确实有投资性购房需求导致的话,那么现在睡着限购、限贷等楼市调控政策的事实,投资性需求的占比已经很低了。现在一线城市的购房需求,除了刚需之外,改善型需求占了很大的比重。改善型需求一是将小房子换成大房子,二是将郊区的房子换成市区的房子,三是将非优质学区的房子换成优质学区的房子。因此,一线城市的二手房交易才如此活跃,学区房的价格也是越来越高。

虽然说陆铭所说的对于中国房价的误区确实存在,但是目前要想改变高房价的现实,并非那么容易。正像前面说的,中国房价高的原因,主要是因为人的配置和地的配置脱节造成的。所谓的配置脱节,就是人不断的往大城市迁移,但是大城市的土地出让量越来越低,最终导致的结果就是大城市的房屋不能满足这么多人的需求。因此才有了控制大城市人口,疏解人口的任务。

对于大家常说的房价泡沫,陆铭认为,在房地产市场供给短缺的情况下,房价上涨不叫泡沫。

对于中国房价的误区,房价高不是高地价惹的祸

 

要根治房价上涨,陆铭也提到了四点,分别是:

第一,建设用地的总量可以放松管制,超大城市都市圈内可以不必保留那么多农业用地。

第二,工业用地和商住用地的比例可以调整,工业用地可以转住宅。

第三,商住用地内部商住比例可以根据市场情况进行调整。

第四,住宅用地可以增加建筑的容积率,增加房子供给。

 
 
 



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