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地产行业迎来全面监管时代?
发布时间:2020-10-17 10:29
地产行业迎来全面监管时代?

用郁亮的话来说,“三条红线”融资新规是房地产行业游戏规则的重大改变。而从政策传闻出台到试点实施不过2-3个月的时间,如今“三条红线”的威力已经初步显现。

根据机构统计数据,三季度房企境内外发债规模刷新历史同期纪录。然而,从三季度结构来看,8-9月发债规模连续两月环比下降,且9月降幅逐步扩大至40%左右,房企融资在“三条红线”影响下急踩刹车。

据了解,新规自9月起已在首批12家房企试点实施,试点房企需要向监管部门提交相关数据。值得注意的是,根据近日曝光的监测表内容来看,试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标,还要上报“参股未并表住宅地产项目有息负债”、“明股实债融资”等极少公开披露的表外负债数据。

由此可见,融资新规是穿透式地覆盖房企表内外负债的,对于房地产行业来说,无疑是一次全方位的行业整顿。同策研究院研究总监宋红卫表示,这说明房地产行业进入全面监管时代,监管部门掌握了房企真实的资金情况,对于后期融资政策的调整非常有利。

 房企发债规模“踩刹车”

根据贝壳研究院统计的数据,三季度发债规模刷新历史同期纪录。2020年第三季度,房企境内外债券融资规模约3247亿元,同比增长14%,2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元,整体规模超预期。

近年来,房企发债规模与到期债务规模紧密相关,尤其今年还是房企偿债高峰,全年房企偿债规模超过5000亿元。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,三季度不仅房企发债规模创同期新高,到期债务规模同样创同期新高,达到2862亿元。

在偿债压力以及宽松的货币政策之下,年初房地产行业便迎来年内首个发债高峰,但二季度因疫情的影响,境内外融资均一度放缓。直至7月,房企发债规模再次冲高,开启年内的第二波融资潮。

但此后,监管部门多次释放房地产融资政策“由松变紧”的信号,房企融资不断承压。8月底,监管部门提出“三条红线”新规,并且根据“踩线”的数量将房企分为“红橙黄绿”四档,不同档位的房企有息负债规模年增速不得超过5%-15%。

在房地产的黄金时代,行业通过高杠杆、高周转的粗放型打法取得爆发式的增长,而“三条红线”新规则旨在控制房企的有息负债规模,推动行业稳健经营,避免潜在风险。

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企的数据,踩线房企达到86家,其中22家踩“红线”。2020上半年,100家房企的有息负债规模达到7.8万亿元,较2019年末上升6.82%。其中,恒大、碧桂园、绿地、保利、中国铁建5家房企有息负债规模超3000亿元。

目前来看,融资新规的威力也正逐渐显现。根据贝壳研究院统计数据,房企发债规模在7月冲高后,8月尚算保持在高位,环比仅微降2.2%,但9月规模却大幅缩水,环比降幅进一步扩大至36.6%。



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