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葛洲坝地产是否能“春暖花开”?
发布时间:2020-10-17 10:29
葛洲坝地产是否能“春暖花开”?

“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”,出自上世纪的一首抒情诗,寄托了诗人海子对美好世界的热爱和向往。不过,“在海边有套房子”并不是文艺青年的专属,进入新世纪,它受到了普罗大众的拥趸。

实际上,近些年来,海景房项目一直炙手可热,是开发商们的盈利首选。

海南岛,我国首屈一指的海边度假胜地,这里四面环海、热带风光绮丽,具有建设旅居地产的天然优势,再加上建设自贸港的政策红利,众多房企纷纷在此抢滩,葛洲坝地产集团就是其中一员。

01

地产+酒店的名利场

2018年4月,国务院发布了《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》,其中便提到了“积极引进国内外高端酒店集团和著名酒店管理品牌”的指导方向。

作为海南岛的名片,三亚市以旅游度假产业闻名国内外,多家知名房企在此落项目、建住宅。由于竞争激烈,为了增加品牌影响力,开发商们的手段可谓是八仙过海各显神通,不过万变不离其宗的是房地产不仅仅是房地产,还要加些花样,例如走酒店式公寓+城市综合体豪布斯卡路线的万科湖畔度假公园。

在落子海南地产市场的攻坚战中,葛洲坝地产可谓是经历了一波三折。为了增加海棠福湾项目的溢价,2014年葛洲坝高调携手顶级酒店品牌One&Only,却在开业之际突然收到其来信,大致意思就是我们的酒店逼格很高,我们的使命是为顾客带来极致无上的客户体验,但是你们的工程质量达不到我们的要求,所以不好意思,感谢之余我们要求终止合同关系。后来这个项目被另一个酒店品牌嘉佩乐接手,在经历2016-2018年大家挤破头落户和置业海南岛的前提下,海棠福湾的房子目前依然在售。

值得注意的是,葛洲坝的地产项目质量问题似乎并不在少数。如之前在微博上被曝光漏水和近日被广州住建局通报涉嫌违法施工的广钢新城紫郡府项目。本应在品控上稳扎稳打,但是葛洲坝的路子走的并不平坦。

02

凶猛拿地后的“苦果”

土地储备是房企维持生命的基础。从2015年开始,葛洲坝积极的高溢价拿地。同年10月,它凶猛进京,以49.5亿元拿下位于北京市丰台区花乡樊家村的一宗地块,溢价率高达50%,刷新了当时的北京单价地王。

这么凶猛是有原因的,那就是它背后的低融资成本优势。

通常一家企业的融资成本包括资金使用费和资金成本两部分。在资金使用费上,融资门槛与开发商的资质直接挂钩。由于国有企业其所有制本身就是安全和低违约风险的代名词,银行贷款加权平均利率一般会比同等规模的民企低0.5到1个百分点,并且年化融资成本有1%-2%左右的沟通空间。作为少数几家被允许涉足房地产业务的央企之一,葛洲坝具有一级开发资质,和政府勾地顺畅不说,近几年它的发债利率还基本维持在3%到4%左右,远低于一般信用主体的5%至7%。

就在近日公司还又发了30亿的公司债。融资成本低了,拿地上就大手大脚的。然而,销售和盈利能力却并未跟上,大环境下行的趋势中,高端住宅销售受到的影响似乎超出了葛洲坝的预期。

2016年,葛洲坝地产推出了“5G科技”的概念为其开拓市场。这里的5G和通讯产业里的5G可没有太大关联,它代表“绿色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联(GRASP)、服务增值(GAIN)”。其中心思想是运用高科技和专利技术手段,从生产到销售整个环节打造绿色科技地产项目。如葛洲坝的中国府系和上海紫郡公馆等。

根据我国住建部的规定,绿色建筑评价标准包含以下7个层面:

不同的是,葛洲坝方面表示其“5G”科技是按照德国DGNB绿色建筑认证标准(目前代表着业界最高水准),在针对业主和开发商的传统绿色建筑标准基础上,DGNB还考虑到了经济和社会效益,为社会资源节能。

然而实际上“5G”科技下的地产项目却质量问题频出,如上文提到的葛洲坝紫郡府系。有声音开始质疑所谓的“5G”科技实际投入成本很小,不过是为产品做溢价和加速去化的噱头而已。

03

消失的“房地产业务”

从其高端住宅市场和“5G”科技的坎坷之路我们能发现,葛洲坝集团,发家于水利工程的它,地产业务能力还远不能匹敌龙头房企,不过好在房地产并不是其主营业务。在2019年年报中,房地产板块与公路运营、水务等板块合并为“投资运营业务”,该项业务的营收为131.28亿元,占比不足整体收入的12%。

至于合并的原因,官方给出的解释是方便地产业务的结构优化和升级。其实这种方法不失为一块针对时下融资和周转困境的遮羞布,从财报中便能看出。

葛洲坝集团股份有限公司2020年半年度报告单位:人民币元

不过这种情况也可以理解,由于疫情的影响,还有“住房不炒”和即将实施的三道红线等政策限制,整个房地产行业都在面临寒冬。

04

未来机遇展望

尽管房地产业务为葛洲坝集团贡献的收入占比很小,但是以创新和环保为趋势的房地产后市场也许会为其新生发展提供机遇。

房地产后市场产业转型和升级要面临的主要趋势:

由此看来,尽管此次的广州紫郡府项目惨遭当地住建局点名批评,但是葛洲坝的“5G”科技地产所推行的绿色建设和智慧生活确实符合房地产后市场的主要趋势,大众的目光不应该仅仅停留在批判上,同时也应关注一下葛洲坝对未来房地产市场的发展方向上做出的努力和探索。

从整个行业的角度来说,根据中国市场调研在线的报告,我国房地产的后市场将会呈现出主战场从增量到存量市场的转移。现有存量市场的物业管理和社区配套等将不断完善升级。增量市场上,未来几年内赋有医养、旅居和环保等特定社区背景的房地产项目依然机遇不断。

我们总结一下:在前市场时代,行业的主要特征是,资本的累积和繁殖—押对注的炒房和投资者,还有开发商都把钱赚的盆满钵满;在后市场时代,供给端融资收紧,需求端限涨限购—钱流入房市通道上的急刹车,存量市场面临产业升级和盘活流转(不动产证券化趋势加强等)。

今年,葛洲坝地产集团进行了高管大换血,这兴许是针对宏观市场变动的一次调整,未来也许会在房地产后市场里继续创新和改造地产业务,追赶业内标杆。

最后收尾,大家预测一下房地产后市场会出现怎样的平台和消费趋势?最近,上海名媛拼车拼房晒朋友圈占据了热搜,假如有一款APP能帮你迅速找到“拼友”来拼豪宅,你会用它么?对于物业和开发商而言,一旦这股潮流发展成了产业,管理和运营这样的豪宅可谓是新鲜。



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