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预算在上海,怎么买房最划算
发布时间:2020-11-21 12:02
预算在上海,怎么买房最划算

先问大家一个问题,这个总价段在上海意味着什么?

根据兔博士的数据显示,上海9月份的一手房均价为5.79万/平,按照一手房均价来算,在上海买套商品房平均总价段在579万左右。而300-500万预算,在一手房市场中,是一个低于平均水平的预算。

这样的预算,可以买到的地区多分布在郊区,例如,泗泾、九亭浦江美兰湖惠南南汇临港等地。

那么在二手房市场呢?

今年9月二手房的成交总价中位数在335万,300-500万的预算看起来,似乎是一个相对充足的预算。

但事实并非如此,看起来,还是一个相对充足的预算,但实际上,在这一个总价段的房源,以2020年的挂牌量为样本,房龄10年以上的房源占总房源的8成,而其中房龄20年以上的房源占6成,而这些房源大部分都分布在外环内。

这个总价段能买到的二手房房源多来自于外环内房龄10年以上的老房子,其中房龄20年以上的老破小还是主力。

因此,预算300-500万,势必要面临一个问题:选择郊区新房还是市区老破小。

那么,究竟该怎么选择?

这里就不得不问,郊区新房和市区老破小,谁的升值潜力更大?

从地段的使用价值来看,一个地区的配套越欠缺,当下的房价越低,上涨空间越大,而一个地区配套越完善,当下房价越高,上涨空间也越小。

而市区的配套是比郊区的配套更为完善的,因此房价更贵,上涨空间比较小,而郊区配套的完善程度是相对低的,所以房价更低,上涨空间也更大。

但光凭这一点无法判断,郊区的升值潜力比市区更大,因为当郊区吃完板块红利后,郊区板块后期上涨的动力就很小了。

而这时候,郊区和市区拼的就是人口了。对于市区来说,原住民和产业人口也已经相对稳定,新增人口会相对较少,而郊区,除了原住民外,新增人口还有很大的空间。因此房价上涨的潜力也会更大。

因此,比起市区老破小来说,郊区新房的升值潜力会更高。

除此之外,从投资的角度来看,也不建议大家选择市区老破小,根据链家的数据显示,今年总价300-500万的房源中,有一半的房源是老破小(外环内房龄20年以上),而这一总价段的老破小的成交量,仅仅为供应量的6成。

也就是说,呈现出的是供过于求的状态,未来流通性很可能会出现问题。

而且老破小这一个产品几乎为0的物业类别,在产品力为王的当下楼市,未来也是被主流市场抛弃的对象。



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