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中交地产等房企高额负债叠加巨额担保
发布时间:2020-11-21 15:25
中交地产等房企高额负债叠加巨额担保 

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  11月18日,国家金融与发展实验室(简称“NIFD”)发布了第三季度房地产金融专题报告,指出当前正在房地产企业中进行试点的重点房地产企业资金监测和融资管理规则,将使短期内“踩线”房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临歧视的“潜规则”,其债务违约风险会陡然上升。
  在市场低迷、融资环境整体偏紧、债务违约风险上升的背景下,负债越高、担保金额越大的公司,越容易出现财务风险问题,这一点在高杠杆的房地产行业应该特别引起注意。金融界上市公司研究院发现,以2020年中报披露信息来看,有63家房企的担保总额占净资产比例超过了50%警戒线, 担保占净资产比例最高的前十家房企平均值为469%,较2019年报数据上升了69个百分点。
 
  中交地产、云南城投担保金额占比过高
 
  在担保比例最高的前十家企业中,除去排名第一的ST公司,排名第二位的是国有房企中交地产(000736.SZ),其担保总额占净资产比例达到542.48%,这一比例较去年底增加了242个百分点。
 
  就在11月,中交地产接连公布了两起担保事项。11月12日,中交地产发布公告称,旗下全资子公司为参股公司提供不超过6000万元的担保;11月10日,中交地产为中交润致(北京)置业有限公司10.2亿元融资提供担保。
 
  根据中交地产的公告,截止2020年10月30日,中交地产对外担保情况如下:为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 821,781.61万元,占2019年末归母净资产的300.51%。由此计算,加上11月的这两笔担保,那么中交地产目前的担保余额达到10.8亿元,占2019年末归母净资产的340%。
 
  另一家担保占比值较高的云南城投(600239.SH)。其2019年报时披露担保金额占净资产比例是400%,到今年中报时增长到470%。
 
  担保总额占净资产比例最高的前十家公司
 
  
 
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  巨额担保叠加负债上升
 
  结合近期住建部和央行联合召开房企座谈会提出的“三条红线”和“345新政”来看,高额担保的上市公司往往也是负债率较高的踩线企业。例如, 中交地产净负债率由去年年报披露的84.92%增加到中报的238.86%,尽管三季度有所下降,但仍然达到227.94%
 
  又如,云南城投(600239.SH)担保总额占净资产比例增至470%,净负债率从去年年报的732%增至859%。
 
  增加的负债从何而来?以中交地产为例,其负债的大幅增长正是源于其全国范围内拿地的加速。今年受到疫情影响,上半年土地市场一度成交下降,但即使这样,中交地产还仍然在一季度连续摘得北京、重庆、郑州、温州、武汉等地9个地块,仅2月就摘得6个优质地块,媒体称其“平均5天摘一地”,甚至有媒体评价其“在2020年开年至今,保持着一周平均加码一宗地的节奏。”
 
  中交地产在积极拓储的过程中不乏高溢价拿地案例,如去年12月竞得昆明呈贡区地块溢价率就高达96%;今年,4月8日,佛山南海竞拍出让一宗TOD地块,土地面积25.93万平方米,起拍价39亿元。在经过30余轮竞拍后,该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得,楼面价9875元/平米,溢价率35%。
 
  高杠杆、高揽储的帮助下,中交地产今年Q3实现营业收入80.27亿元,同比增长74.82%;实现归属于上市股东的净利润2.86亿元,同比增长75.09%,但同时也引发了中交地产管理层的反思。
 
  11月16日,中交地产大股东中交房地产集团有限公司发布信息显示,中交房地产财务金融部着重分析了今年中交房地产重点财务指标预计完成情况,围绕年底资金安排进行部署并提出年底前控负债的管理要求,对旗下两家上市公司提出不同要求,要求中交地产重点在降低资产负债率,中房集团重点在减亏。


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