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房地产市场长效机制建设的重要内容
发布时间:2020-10-16 10:35
房地产市场长效机制建设的重要内容

昨日,央行官员表示,“三条红线”——即重点房地产企业资金监测和融资管理规则“稳步扩大适用范围”。

根据国泰君安数据,截至2020年6月末,三条红线均超标的“红色档”企业有22家,包括中国恒大、绿地集团、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产等。值得注意的是,上半年房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。

“三条红线”稳步扩大

近年来,房地产金融监管趋紧。监管机构先后采取多项措施限制房地产企业加杠杆。最新的举措是“三条红线”。

昨日,央行官员表示,“三条红线”——即重点房地产企业资金监测和融资管理规则“稳步扩大适用范围”。

10月14日,央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说,从整体上看,目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响积极正面。下一步,我们将会同住建部和其他相关部门,跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

这是监管机构首次明确表态“三条红线”稳步扩大适用范围,未来或有更多房地产企业纳入。

彭立峰说,重点房地产企业资金监测和融资管理规则,是人民银行和住建部会同相关部门在前期广泛征求房地产业界、金融业界意见的基础上,经过近两年时间的酝酿之后形成的。8月20日,住建部和人民银行联合召开了重点房地产企业座谈会,就融资管理规则的背景、思路等有关情况进行了介绍。

他表示,融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。在规则制定过程中,我们也充分考虑了企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。

两个月前的8月13日,《21世纪经济报道》独家报道,监管对重点房地产企业实施资金监控和融资管理规则,设置“三条红线”,一是剔除预售款后的资产负债率大于70%,二是净负债率大于100%,三是现金短债比小于1。根据房企踩线多少,将房企分为红橙黄绿四档管理,每升一档,企业有息负债规模增速上限减少5%,三条红线全踩的房企,有息负债规模不得增加。参会12家房企作为试点企业,开始按季度进行资金监测和融资管理,政策有望在2021年全面铺开。新政还强化了对拿地销售比高于40%,连续三年经营性现金流为负的房企拿地资金来源监管。

融资限制加速了房地产转型。10月14日,中国人民大学国发院高级研究员秦虹撰文称,房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求,对大型商业银行新增房贷也有了比例限制,实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继,扩张的速度必将受到抑制,有的企业甚至面临生存危机。

“我们不在12家参会企业中,但近期也放慢了拿地速度,先观望一下。”一位房地产企业地方融资负责人说。

房地产融资或将放缓

根据国泰君安数据,截至2020年6月末,三条红线均超标的“红色档”企业有22家。分别是:中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展(002146,股吧)、铁建房地产、蓝光发展(600466,股吧)、首开股份(600376,股吧)、华发股份(600325,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、电建地产、金融街(000402,股吧)、光明地产(600708,股吧)、协信远创、华远地产(600743,股吧)、珠江投资、新湖中宝(600208,股吧)、广宇发展(000537,股吧)、住总地产、天房发展(600322,股吧)等。

值得注意的是,房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。其中,有息负债增速未超过阈值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48%。其中绿档、黄档及橙档房企达标率分别由89%、68%、70%下降至74%、44%、33%,而红档房企由于提前开始去杠杆进程,有息负债增速逐步回落,达标率由32%小幅上升至36%。

央行称房企融资“三条红线”扩大范围:地产股大跌,银行如何应对?打开APP 阅读最新报道

10月15日,港股市场上,中国恒大(3333.HK)昨日大跌16.96%后,午后一度跌4.5%,最终收盘报15.76港元跌幅1.87%;恒大此前折价配股筹资43亿。此外,融创中国(1918.HK)午后一度跌1.85%,最终收盘报29.40港元跌幅1.34%。其余房地产股中,合景泰富集团(1813.HK)午盘后最高跌5.33%,收盘跌4.41%;绿城中国(3900.HK)最高跌约3.80%,收盘跌2.95%;中国海外发展(0688.HK)收盘跌2.41%。

2016年末以来,房地产监管持续加强、融资不断收紧。对于未来,业内预期房地产融资或将放缓。

从各种融资渠道看,房地产贷款增速逐渐回落,与总体贷款增速基本保持一致。据中金统计,2020年1-6月,房地产贷款同比增长13.1%,略低于总体贷款增速13.2%。房地产贷款增速已经较2016年末27%的高点大幅下滑。其中,房地产企业开发贷同比增速从2018年3季度24.5%的高点降至今年上半年8.5%;个人住房贷款同比增速从2016年底38.1%的高点降至今年上半年15.9%。

房企境内发债大幅回落,但境外发债不断增大。2020年前3季度,房地产企业境内债券净融资1462亿元,较2019年全年-69亿元回升;其中3季度净减少134亿元。2017年以来,房地产企业境内债券净融资较2016年8204亿元大幅下滑。今年前3季度,房地产企业境外债券净融资折人民币2055亿元,高于境内债券净融资。近期国内外利差扩大、人民币汇率升值加速,为境外融资创造了有利条件。

房地产信托、房地产类ABS明显回落。此前,房地产贷款和债券融资2017年收紧后,房地产信托资金净增量从2016年1418亿元上升至2017年8533亿元,之后逐年下降,2019年降至165亿元,今年上半年净减少2028亿元。今年前3季度,个人住房抵押贷款CLO发行1630亿元,较2019年5163亿元大幅下滑。此外,今年以来,商业房地产抵押贷款ABS发行301亿元,不动产投资信托REITs发行134亿元,规模相对较小。

过去几年,上市房地产公司负债增速明显放缓,但负债率仍然处于高位。今年上半年,A股上市房企总负债同比增长13.8%,增速较2017年底32.8%明显回落。今年上半年末,A股上市房企总体资产负债率为79.7%,明显高于房地产以外非金融企业总体资产负债率58.2%。2018年以来,上市房企总体资产负债率趋于平稳。



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